주택연금 vs 집 줄여 이사, 노후에 집으로 생활비 만드는 두 가지 길

은퇴 후 자산의 대부분이 집에 묶여 있다면 집을 활용해 생활비를 만드는 방법을 생각하게 됩니다. 크게 두 가지 길이 있습니다. 지금 사는 큰 집을 팔고 작은 집으로 옮겨 남는 돈을 쓰는 방법, 그리고 그 집에 계속 살면서 주택연금을 받는 방법입니다. 둘 다 장단점이 분명해서 어느 쪽이 정답이라고 말하기 어렵습니다. 이 글에서는 같은 조건에서 두 선택이 어떻게 다른지 숫자로 비교해 봅니다.

같은 조건으로 비교해 보기

70세 부부가 시세 9억원 아파트에 살고 있다고 가정하겠습니다. 첫 번째 선택은 이 집을 팔고 시세 5억원 집으로 옮기는 것이고, 두 번째 선택은 그대로 살면서 주택연금에 가입하는 것입니다.

주택연금 월지급금은 2026년 한국주택금융공사 일람표의 70세, 9억원 기준 금액입니다. 집 줄이기는 목돈을 손에 쥐는 대신 스스로 관리해야 하고, 주택연금은 매달 정해진 금액이 평생 나오는 대신 집값의 일부를 미리 쓰는 구조입니다.

집 줄여 이사할 때 드는 비용

집을 팔고 새로 사는 데는 생각보다 많은 비용이 듭니다. 파는 집과 사는 집 모두 중개 수수료가 들고, 새 집을 살 때는 취득세를 냅니다. 이사 비용과 새 집 수리비도 들어갑니다. 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 집을 팔면 양도가액 12억원까지는 양도소득세가 없지만, 12억원을 넘거나 보유·거주 요건을 채우지 못하면 양도세가 생길 수 있습니다. 이런 비용을 모두 빼면 실제로 손에 남는 돈은 단순한 시세 차이보다 수천만원 적은 경우가 많습니다.

또 차액으로 받은 목돈을 어떻게 굴리고 얼마씩 꺼내 쓸지 직접 정해야 합니다. 4억원을 예금에 넣어 두고 매달 200만원씩 쓰면 이자를 감안해도 20년이 되기 전에 바닥날 수 있습니다. 오래 살수록 불리해지는 구조입니다.

주택연금의 비용

주택연금은 가입할 때 주택가격의 1.5%를 초기보증료로 내고, 매년 대출 잔액의 0.75%를 연보증료로 냅니다. 여기에 대출 이자가 붙어 시간이 갈수록 대출 잔액이 불어납니다. 이 비용은 매달 현금으로 내지 않고 나중에 집을 정산할 때 갚습니다. 연금을 오래 받을수록 대출 잔액이 집값을 넘을 수도 있지만, 그래도 연금은 계속 나오고 부족분을 상속인에게 청구하지 않습니다.

주택연금의 장단점은 주택연금 장단점 가이드에, 내 집 기준 월지급금은 주택연금 월지급금 계산기에 정리해 두었습니다.

건강보험료와 기초연금에 미치는 영향

두 선택은 건강보험료와 기초연금에도 다른 영향을 줍니다. 집을 줄이면 재산세 과세표준이 내려가 지역 건강보험료의 재산 보험료가 줄어듭니다. 9억원 집에서 5억원 집으로 옮기면 재산 보험료가 월 수만원 줄 수 있습니다. 반면 차액을 예금으로 두면 이자가 금융소득으로 잡히고, 연 1,000만원을 넘으면 건강보험 피부양자 기준과 지역 보험료에 반영됩니다.

주택연금은 집이 그대로 내 명의이므로 재산 보험료는 그대로입니다. 대신 월지급금은 대출이라 소득으로 보지 않아 건강보험 피부양자 소득 기준이나 지역 소득 보험료에 들어가지 않습니다. 퇴직 후 보험료는 퇴직 후 건강보험료로 두 경우를 각각 넣어 비교해 보세요.

기초연금은 두 경우 모두 집값과 금융재산을 소득인정액에 반영합니다. 집을 줄여 남은 돈을 예금으로 두면 금융재산이 늘어 소득인정액이 오를 수 있습니다.

어떤 분에게 어떤 선택이 맞나

집 줄이기가 맞는 분은 지금 집이 부부 둘이 살기에 너무 크고 관리가 부담스러운 분, 자녀 근처나 병원 가까운 곳으로 옮기고 싶은 분, 목돈으로 갚아야 할 빚이 있는 분입니다. 이사 자체가 생활의 질을 높여 준다면 비용을 감수할 만합니다.

주택연금이 맞는 분은 지금 동네와 집에 오래 살고 싶은 분, 오래 살 가능성에 대비하고 싶은 분, 목돈을 직접 관리하는 데 자신이 없는 분입니다. 집값이 떨어질까 걱정되는 분에게도 가입 시점 금액이 평생 고정되는 주택연금이 안심이 됩니다.

두 가지를 함께 쓰는 방법도 있습니다. 큰 집을 팔고 작은 집으로 옮긴 뒤, 남은 목돈으로 몇 년을 쓰고 나중에 작은 집으로 주택연금에 가입하는 식입니다. 주택연금은 가입 나이가 많을수록 월지급금이 크므로 이 방식은 80세 전후에 특히 효과적입니다.

자주 묻는 질문

주택연금에 가입한 뒤 집을 줄여 이사할 수 있나요?

가입한 상태에서도 담보 주택을 바꿀 수 있습니다. 더 싼 집으로 옮기면 월지급금이 줄거나 차액을 정산해야 할 수 있으니 미리 공사와 상담하세요.

자녀에게 집을 물려주고 싶다면 어느 쪽이 나은가요?

집 줄이기는 작은 집과 남은 현금을 물려줄 수 있고, 주택연금은 집값에서 대출 잔액을 뺀 금액이 상속됩니다. 부모님이 오래 사실수록 주택연금 쪽 상속 재산은 줄어들지만, 그만큼 자녀가 생활비를 보탤 부담도 줄어듭니다.

전세로 옮기는 것은 어떤가요?

집을 팔고 전세로 옮기면 목돈이 더 많이 남지만 내 집이 없어져 주택연금을 받을 수 없고, 보증금 위험도 생깁니다. 노후에는 소유 주택을 유지하는 편이 안정적입니다.